繼華夏幸福、泰禾、藍光之后,近日爆出陽光100的一筆2億美元可轉換債券構成違約,并觸發交叉違約條款,將于8月12日起申請暫停另一筆金額為2.196億美元的2022年到期債券的買賣。

今年以來,房地產監管舉措接連不斷,從銷售、融資、拿地等各方面發力。在融資監管一天緊似一天的情況下,機構數據顯示,1月-7月房企債券融資規模累計增速保持下滑,增速達2018年以來最低點,房企新增發債規模不及到期債務規模已連續保持11個月。

在業內人士看來,房地產行業融資環境仍會繼續加壓降溫,房企只有加強自身“造血”能力,才能保持平穩發展。

7月房地產企業融資總額為2075.5億元,同比下降10.7%。 圖片來源/IC photo


連續11個月新增發債不及到期債務


8月11日晚間,陽光100發布公告稱,其2021年到期的金額為2億美元的6.50%可轉換債券已構成違約,這一可轉換債的到期日為8月11日,將觸發交叉違約條款。此前,陽光100在違約預告中披露,目前已經籌措到所需資金,并預期于到期日后的十個工作日內支付該債券本金連同應計利息。

今年以來,房地產債券風波不斷。華夏幸福、泰禾、藍光相繼在公開債券市場上發生違約。

據貝殼研究院數據顯示,7月境內外債券融資到期債務規模約1158億元,環比增加29.2%,同比增加12.6%,房企到期債務凈額210億,償債壓力仍居高;房企新增發債規模不及到期債務規模已連續保持11個月。與此同時,1月-7月房企債券融資規模累計增速保持下滑,增速達2018年以來最低點。

從目前來看,房企融資“三線四檔”監管以及房地產貸款集中度管理等政策,取得的效果較為明顯。

7月末,上海銀保監局開出17張罰單,五大行均在被罰之列,涉及罰金共910萬元,均指向銀行違規為房地產企業和個人買房輸血,釋放加大監管力度信號。

與此同時,7月,住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會等八部委聯合發布了《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,提出了房地產市場秩序三年實現明顯好轉的目標以及具體整治范圍、措施和機制。

貝殼研究院分析人士認為,受此市場預期的影響,市場信心走低,房企境內外發債期限減少,其中表現為發債期限縮短。7月,境內債券融資發行平均期限為3.5年,較上月減少約1.0年;境外債券平均發行期限為2.8年,較上月減少約0.3年。

房企單月融資規模同比增速“5連降”


中指研究院最新發布的《2021年7月中國房地產企業融資監測月報》顯示,7月房地產企業融資總額為2075.5億元,同比下降10.7%,環比上升8.93%,單月融資規模同比增速連續5個月下降。而今年前7個月,房地產企業共融資13168億元,同比減少8.54%。


對于上述數據,中指研究院企業事業部研究副總監劉水解釋稱,今年房企累計融資額繼續下降,表明房地產行業融資環境仍處于持續收緊階段,融資難度上升。而單月環比小幅上升,主要由于7月海外債及ABS發行增加所致。

在融資結構上,7月與上月相比變動不大。但是,同比來看,中指研究院數據顯示,房地產行業信用債融資同比下降20.4%;海外債融資同比下降43.9%;信托融資規模同比下降17.6%;反倒是ABS融資同比上升64.2%,成為唯一正增長的融資方式。

值得關注的是,“今年以來各類融資方式的平均利率低于去年同期,房企融資平均成本較上年有所降低,且單月繼續成下降趨勢!眲⑺硎,當前仍處于低利率的融資窗口期,房企可在合理范圍內盡量擴大融資規模。

據中指研究院數據顯示,從典型房企債券發行來看,7月首開融資額度最高,合計64.7億元,平均融資利率3.1%。信用債利率最高的為陽光城發行的10億公司債,利率為7.3%;最低為蘇高新發行的6億短期融資券,利率為2.49%。在海外債方面,利率最高為匯景發行的1.38億美元債,票面利率達12.5%;最低為武漢城建發行的3年期5億美元債券,利率為2.25%。

在同策研究院林丹妮看來,部分房企在愈加嚴厲的資金監管下問題顯現,給房企融資方面帶來了一定程度的負面影響。其中,房企融資利率區間擴大,融資能力愈加分化。


部分基本面好及具備一定品牌優勢的房企融資渠道穩定,如碧桂園獲得大額海外融資貸款,或以較低成本融資。同時,部分房企通過住房租賃也能以較低成本獲得資金。


預期融資繼續收緊,另辟綠色債券賽道


“往年的7月、8月為信用債發債高峰,但今年7月環比并未出現明顯增長,而前兩月信用債發行處于周期性低谷期,連續發行疲軟,境內債券的融資能力恐怕力不如前。海外債雖然環比增長28.45%,但是同比繼續下滑!眲⑺缡潜硎。


在很多業內人士看來,政策收緊的態勢短期內不會改變,到年底前,房地產融資環境將持續收緊。


在貝殼研究院分析人士看來,受投資者信心下降影響,部分房企境內外信用債發行受到一定阻礙,特別是持續低迷的境外債市,未見明顯利好趨勢,預期仍將維持較高的不確定性。同時,預計8月至年末房地產行業政策持續偏緊的趨勢仍然不會改變,在房地產行業調控保持趨緊的情況下,到期債務凈額或將保持長期為正。


對于未來房企的融資環境,中指研究院也稱,今年以來,多家房企出現實質性違約,評級遭到下調,高負債帶來的風險逐漸暴露,高杠桿率的企業很難繼續借助再融資維持資金流動性;商票、ABS也逐漸被納入監管范圍,借助無息負債補充資金的能力也面臨控制,房地產行業融資環境只會繼續加壓降溫。


另外,在平安證券分析人士看來,地產融資收緊政策執行力度超預期, 可能導致房企資金壓力驟增,而房企違約事件點狀爆發,也對市場信心有一定影響。


不過,值得注意的是,近期綠色債券發行持續增長,僅7月就有多家房企首次發行綠色債券,如龍光、陽光100、力高、上坤、佳源國際等紛紛搭建綠色框架,進入“綠債”發行通道。


對此,林丹妮表示,“綠債”是指以資助符合條件的綠色項目或為項目提供再融資所發行的債券工具。而房地產發行“綠債”融得的資金一般會用在“節能”“環!钡雀拍铐椖可。在國家重視“綠色”可持續發展概念下,發行“綠債”成在融資渠道收緊下的新途徑,具備建造“綠色建筑”等能力的中小房企也能在“綠債”發行窗口期拓展融資渠道。


劉水也表示,在融資渠道持續收窄的環境下,通過“綠色”加持,有利于中小型房企拓展海外融資渠道。此外,房企只有加強自身“造血”能力,才能保持平穩發展,而加速回款、分拆上市補充凈資產都是較為安全有效的措施。


新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁