陽光城分拆物業上市迎來最新進展。

 

6月11日晚間,上海陽光智博生活服務集團股份有限公司(下稱“陽光智博”)向港交所遞交招股說明書,擬在港交所主板掛牌上市。此前,陽光城執行副總裁吳建斌在4月份的業績會上就曾經表示,“本年度應該可以完成物業分拆上市”。

 

從招股書來看,雖然在規模上與第一梯隊萬物云、雅生活、碧桂園服務尚且有較大差距,但是陽光智博的凈利潤增速較高成為一大優勢。


 

規!爸械壬,凈利潤增幅超100%

 

陽光智博最初為陽光城提供商業物業運營和管理服務,2019年1月,陽光城住宅物業管理公司才正式并入。

 

招股書顯示,截至2020年12月31日,陽光智博的在管物業管理項目共有164個,在管總建筑面積約3020萬平方米。其中,位于一、二線城市的在管面積占總在管面積70%以上。截至同期,陽光智博的合約物業管理項目共有303個,合約總建筑面積約6710萬平方米。

 

根據克而瑞發布的2020年物業企業在管面積排行榜單,在管面積達到3000萬平方米以上的物業企業共60家。因此,陽光智博在管理面積上并不算頭部物企,且與萬物云、雅生活、碧桂園服務等在管面積“過億”的第一梯隊有較大差距,目前與越秀、新力的物業在管面積在同一梯隊。

 

此外,截至2020年12月31日,陽光智博還為19個項目提供商業運營及管理服務,在管總建筑面積140萬平方米。截至同期,其已訂約為23個項目提供商業物業運營及管理服務,合同總建筑面積為210萬平方米,覆蓋位于中國8個省、直轄市及自治區的10個城市。

 

從規模指標來看,陽光智博在百強物業大軍中處于“中等生”水平,但是,部分業績指標如營收、凈利潤的增速較快。

 

財務方面,2018年、2019年與2020年,陽光智博分別實現收入1.56億元、9.79億元、13.72億元,同比增幅分別為528.2%、40.1%;凈利潤分別約為1679.3萬元、7830.2億元與1.73億元,同比增幅分別為366.1%、120.6%。

 

值得注意的是,2019年,陽光智博的收入和凈利潤實現大幅增長源于陽光城住宅物業管理公司的并入,而后的2020年也保持了較高增速。根據中國指數研究院統計,2020年,百強企業的營業收入均值、凈利潤均值分別為11.7億元、1.0億元,同比增速分別為 12.81%、14.73%。比較百強物企,陽光智博的營收和利潤規模略高于百強企業均值。

 

原先的商業物業業務奠定了陽光智博發展最初的基因,其毛利率相較住宅物業也處于較高水平。從最近三年來看,2018年陽光智博的整體毛利率為42.6%,2019年下降至27.9%,2020年則為32.3%。

 

對于整體毛利率呈現“V”字走勢,陽光城解釋稱,其毛利率自2018年的42.6%減至2019年的27.9%,主要是收購陽光城住宅物業管理公司,與商業物業運營相比,物業管理服務的毛利率更低;而其毛利率在2020年又回升至32.3%,主要是由于物業管理服務分部的毛利率由2019年的23.9%增加至2020年的 29.6%。

 

陽光智博招股書截圖。

 

增值服務占比近五成,積極拓展第三方物業

 

從物業管理收入的細分業務來看,陽光智博收入來源主要為基礎物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務,2020年,三者占收入比重分別為53.9%、39.9%和6.2%。

 

其中,基礎物業管理服務方面,陽光智博的業務擴張較為依賴母公司陽光城及陽光控股,其陽光城、陽光控股開發項目及陽光城合營和聯營企業開發項目收入占總收入的比重,在2019年和2020年分別為94.9%和95.4%。

 

由于陽光控股業務涵蓋環境保護教育、房地產開發、金融服務等,所以,陽光控股也為陽光智博多種物業業態的發展提供助力。截至2020年12月31日,陽光智博服務已簽約管理陽光控股開發的4個項目,包括2所學校及2個產業園,預計于2022年(或之前)為陽光控股開發的k12學校、幼兒園及大學提供物業管理服務。

 

而在非業主增值服務方面,陽光智博所提供的非業主增值服務包括案場協銷服務、咨詢及其他服務以及交付前的檢查和清潔服務,非業主增值服務目前占陽光智博總收入的四成。而社區增值業務包括社區資源管理服務、社區生活服務和物業代理服務。

 

由于第三方物業項目占比較少,對于未來的擴張計劃,陽光智博方面表示:“將積極拓展第三方物業開發商的合作,通過收購及戰略投資拓展規模,進一步豐富物業業態,重點拓展學校、醫院、養老項目!

 

目前,房企分拆物業上市成為潮流。截至今年5月20日,已有44家物業服務企業登陸資本市場,另有19家已交表,處于沖刺階段。對于選擇此時赴港上市的陽光智博來說,將面臨更多的競爭,能否在規模上實現突破、形成發展特色還有待于市場進一步驗證。

 

新京報記者 徐倩 圖片來源/IC photo

編輯 楊娟娟 校對 趙琳