日前,首批9只基礎設施公募REITs(房地產投資信托基金)公開發售全部實現超募。在公募REITs破冰之時,不動產資產證券化市場也在快速發展。

 

6月4日,中國房地產業協會與戴德梁行聯合發布的《亞洲房地產投資信托基金(REITs)研究報告》(以下簡稱“研究報告”)顯示,截至去年底,在新加坡、中國香港上市的16只REITs,共計持有112處中國內地不動產物業,一線及主要二線城市物業更受青睞。


 

類REITs產品已有18單實現退出

 

2021年被認為是公募REITs的元年,9只基礎設施公募REITs產品正式獲得證監會的注冊許可,并陸續進入發售環節。

 

“這意味著期盼已久的REITs市場終于開啟!贝鞯铝盒懈呒壎、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示,戴德梁行參與其中5單項目的盡職調查和評估工作,底層資產類型包含物流倉儲、產業園區、垃圾處理及發電設施。

 

據戴德梁行大中華區副總裁、北區董事總經理王盛介紹,滬深交易所首批9單試點項目均已完成網下詢價工作,結果顯示機構認購熱情踴躍,平均有效認購倍數超7倍,體現了市場對于這類創新產品的認可。

 

在首批公募REITs出現前,中國境內并沒有標準化的REITs產品,均為類REITs產品,其以私募方式發行,只有合格投資者才能參與。而隨著近年來傳統融資渠道的逐步收緊,包括類REITs在內的不動產資產證券化產品成為房企較為看重的融資方式。

 

上述研究報告顯示,當前國內不動產資產證券化市場快速擴張。截至2020年12月31日,國內已發行的不動產資產證券化產品共計284單,累計發行規模5985.5億元,共計持有底層物業576處,資產類型涉及寫字樓、零售物業、綜合體、酒店、公寓、工業物流、產業園及基礎設施。其中,類REITs產品累計發行93單,已有18單類REITs產品通過主體回購、續發、市場化處置方式實現退出。

 

近年來,在“三道紅線”等多項降杠桿政策及房地產企業高負債壓力下,部分物業持有人因財務壓力,采用市場化處置資產,這成為一種退出方式。其中,2020年華遠盈都大廈D座通過市場化出售資產提前終止產品的案例備受關注。

 

2020年12月,普洛斯資本宣布完成收購位于北京中關村核心區的華遠盈都大廈D座。該物業原由2017年1月發行的恒泰弘澤-華遠盈都商業資產支持專項計劃所持有,并由北京市第一家沃爾瑪超市作為主要租戶。

 

一二線城市物業更受REITs青睞

 

追溯我國REITs的起源,要從2005年說起,當時首個以中國內地物業為底層資產的標準化公募REITs產品“越秀房地產投資信托基金”在中國香港上市。REITs的出現為房企提供了一條高效、低成本的融資渠道。

 

據上述研究報告顯示,截至2020年12月,在新加坡、中國香港上市的REITs共計持有112處位于中國內地的不動產物業。具體來看,新加坡REITs持有中國內地物業82處,較2019年增加10處。其中,零售物業包括凱德中國信托持有的12處購物中心、北京華聯商業信托持有的6處購物中心等。

 

而2020年中國香港REITs持有中國內地物業30處,較2019年未發生變化。目前,中國香港REITs在內地持有的商業綜合體數量為5處,包括越秀房托旗下3處及匯賢產業信托旗下2處。

 

綜合來看,在新加坡、中國香港上市的REITs更青睞于內地一線及主要二線城市物業,在112處物業中,一線城市及成都、杭州、蘇州等主要二線城市的物業數量占比超過三成,這一定程度上體現了市場對這些城市資產未來增長性的積極預期。

 

在REITs背后更多的是物業大宗交易。6月4日,房地產投資信托基金(REITs)領展房托發布公告稱,收購廣州物業太陽新天地購物中心,總代價32.05億元。對于收購用途,領展房托稱,成交后將持有作長線投資。

 

值得關注的是,2020年,受疫情及內地大宗市場交易萎縮的影響,新加坡、中國香港REITs在內地的交易活動較為低迷。研究報告顯示,2020年新加坡、中國香港REITs市場僅發生4筆大宗交易,涉及收購資產28處,且集中在新加坡。其中,首次裝入REITs的物業均為產業園區或物流倉儲項目。

 

對此,戴德梁行北京估價及顧問服務部董事、資產證券化業務負責人楊枝表示,在商業不動產市場受到疫情嚴峻考驗的背景下,產業園區、物流倉儲等公共服務屬性較強的產業基礎設施更具備抗風險能力。

 

新京報記者 袁秀麗 圖片來源/IC photo

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗