時至今日,意氣風發的地產“創一代”,很多已鬢染霜雪。伴隨著他們的退休、卸任,中國房企正密集面臨“二代接班”;仡欉^去這一年,朱桔榕、陳昱含、陳弘倪等一批80后,甚至90后的“地產二代”,開始在公司擔當要職,開啟接班之路。

 

相比于“創一代”,擁有得天獨厚條件的“地產二代”們,可以說是站在巨人的肩膀上。與很多出身貧苦的父輩相比,這批年輕的“地產二代”成長環境優渥,接受過良好的教育,多數有留學經歷。他們的逐步崛起,也勢必為傳統房企注入新鮮的血液。但與之相伴的,是權力的更迭和巨大變化帶來的挑戰。

 

掌舵企業管理和經營大權,遠不僅如外界所見的光鮮,如何權衡家族式繼承和企業職業化經營,怎樣應對未來行業挑戰,都成為這些家族繼承者們所面對的課題。不管如何,在市場競爭越發激烈的當下,“地產二代”們承載父輩的期待,守正并出新,或是其在房地產下半場取得突破的關鍵所在。

 

朱桔榕:“北上”攬地,炒股賺錢

 

1989年出生的朱桔榕,成為中國房地產史上首位接班的董事會女主席。今年初,朱桔榕從父親朱孟依手中接過權杖。隨著二代的接班,合生創展也展現出新的生機。

 

回顧這一年,朱桔榕表現出了與父輩完全不同的風格。她勇拼猛奪,北上拿下高價地、押注投資,意圖推動合生創展集團這艘大船由“慢”向“快”。

 

土地市場上,蟄伏多年的合生創展,從2019年開始變得積極起來,除了大力布局其擅長的舊改外,在土拍市場也是動作頻頻。據不完全統計,今年以來,合生創展在廊坊、北京、杭州等地拿下7個項目,總斥資超230億元,新增土地儲備88.7萬平方米。其中,以180億重金拿下北京分鐘寺三宗宅地,引發業內較大關注。

 

5月11日,合生創展以72.2億元的總價競得北京豐臺區分鐘寺地塊,樓面價高達6.7萬元/平方米;5月19日,合生創展以107.4億元再次購得分鐘寺兩宗土地。這不僅創造了豐臺區乃至北京南城新的高價地紀錄,同時對于合生創展自身也是一個劃時代的突破。

 

隨后,合生創展又拉入世茂進行合作,在分鐘寺地塊上打造合生Top級“縵系”產品。11月24日,在一場發布會上公布了案名“合生縵云”。同時,兩家公司還合作在分鐘寺開發“世茂北京天譽”。除世茂之外,合生創展還與金茂一起開發分鐘寺另一地塊。這三個新盤被業界稱為“分鐘寺三兄弟”。

 

除主業房地產,合生系早已將商業觸角延伸至多個領域。其中,押注投資,豪擲百億港元炒股亦引發市場側目。11月3日,合生創展以1.82億美元入股優選好生活,同時將這家公司注入至合生活和合生商業。11月18日,合生創展對外公告稱,耗資64.2億港元在公開市場買入了Sea、平安健康、平安保險、匯豐控股、中國移動及小米等公司股份。

 

財報顯示,今年上半年,股權投資是合生創展僅次于主業房地產的第二大收益業務。2020年上半年,合生創展主業房地產收入54.8億港元,股權投資為28.36億港元,為該公司整體收入同比上升48.7%、毛利率半年內提升15個百分點貢獻了主要力量。此外,今年前三季度,合生創展集團歸母凈利潤同比增長99.54%,其中炒股收益也貢獻較大。在業內看來,合生創展炒股獲取可觀收益的背后,是朱桔榕帶領合生創展轉型綜合性投資控股平臺的戰略所在。

 

不過,大手筆拿地、股權投資后,合生創展的資金壓力也開始上升。截至今年上半年底,合生創展的總資產為2479.7億港元,總負債為1700億港元,分別比2019年底增長21%及32%;資產負債率為69%,比2019年底增加6個百分點。

 

在業內看來,朱桔榕接下來要面對的,是如何調整發展模式、處理好家族化管理與職業經理人之間的矛盾,并引領昔日的“地產航母”穩健航行。

 

郭曉群:全面歷練,一年之內“三連升”

 

2017年佳兆業業績會上,郭曉群和郭曉亭坐在臺下,第一次出現在公眾視野中。經過兩年多的準備,在佳兆業沖擊千億之時,郭英成加速培養二代接班人的步伐,郭曉群、郭曉亭最終走至臺前。

 

2020年11月5日,佳兆業集團發布公告,集團執行董事郭曉群獲委任為集團聯席總裁,同時兼任上海區域總裁。這是郭曉群今年以來第三次獲得委任。今年3月,郭曉群被委任為佳兆業上海地區主席及總裁,負責監督佳兆業并購、物業發展及投融資等業務,并負責該集團在上海的業務發展;4月,郭曉群被委任為佳兆業執行董事,正式進入佳兆業的核心管理層。

 

資料顯示,郭曉群為郭英成之子,獲得英國埃塞克斯大學財務管理學本科學士學位,以及倫敦大學社會學碩士學位。與大多數“地產二代”的經歷相似,學業結束后,郭曉群就進入佳兆業。2017年8月,郭曉群從深圳區域總部開始,在多個部門和專業集團的基層崗位之間輪換;2018年5月,郭曉群正式進入佳兆業集團體系,并擔任佳兆業上海財富管理集團總裁助理、佳兆業地產集團上海區域總裁助理,主管投資部及融資管理部;2019年10月,郭曉群擔任佳兆業上海城市更新集團總裁助理,并參與了佳兆業在上海最大的城中村舊改項目;2019年12月,郭曉群接任佳兆業旗下上市平臺佳云科技董事長職位。

 

在業內看來,從區域到集團,從基層到中高層,從投融資、舊改、科技再到地產,從細分領域到全面掌管,郭曉群幾乎熟悉了佳兆業的每一個重要業務板塊。這三年多的時間里,有子承父業的精心安排,也有郭曉群對公司業務的用心經營。

 

今年是佳兆業沖刺千億的關鍵之年。前11個月,佳兆業累計實現總合約銷售額約902.16億元,同比增長約20.1%,已完成全年銷售目標的90%。在業內看來,佳兆業若成功跨越千億,這將成為郭曉群職業生涯的一段光輝歷程。

 

相比于兄長,妹妹郭曉亭在佳兆業任職的時間較短。26歲的郭曉亭,2018年8月至2020年1月期間擔任佳兆業集團投資部副經理,負責佳兆業集團的策略并購、公開發售及非地產業務開發;2019年12月至2020年3月,擔任佳兆業全資附屬公司佳兆業諾英教育(深圳)有限公司助理主席及研發部總經理。今年1月起,郭曉亭擔任佳兆業全資附屬公司佳兆業金融科技控股有限公司投資銀行部副經理。在此基礎上,11月19日,佳兆業美好發布公告稱,委任執行董事郭曉亭為董事會副主席。

 

在業內看來,隨著“三道紅線”監管政策的出臺,未來在守成之路上,佳兆業仍面臨一定挑戰。擺在兄妹二人面前的,仍是一條充滿未知的路。

 

陳昱含:降速提質,修正規模躍進

 

在快車道上奔跑多年的中南或許要改變風格了。今年2月28日,中南建設董秘在深交所互動易平臺對投資者表示,該公司房地產業務平臺(指“中南置地”)原董事長離職后,將由公司董事、副總經理、房地產業務平臺總裁陳昱含履行有關職責。時隔兩年半,陳昱含再次擔任中南置地董事長一職。

 

公開信息顯示,陳昱含為中南集團實際控制人陳錦石的女兒,擁有澳洲留學經歷, 2008年回國加入中南集團,從總經理助理兼總經理、辦公室主任做起,并從2009年起出任上市公司中南建設的董事。她的第一次公開亮相,是在2011年,擔任中南集團商業管理公司董事長。同時,她在2016年到2017年期間擔任中南置地董事長一職。

 

進入中南置地后,陳昱含逐漸顯露頭角,并開啟去家族化的進程。2017年,她甚至將董事長職位讓于明星經理人陳凱,自己退居總裁一職。這一舉動被業內人士認為,中南對“去家族化”下了很大決心。隨之,中南置地憑借著快速周轉戰略,實現了規模的飆漲,銷售額從2016年的500億升至2019年的接近2000億。不過,規模增長的同時,盈利水平并未同步提升,增收不增利。

 

從今年開始,中南開始追求有質量的高增長。在中南置地2020年年會上,陳昱含在《用確定性穿越新常態》的主題演講中提出,依靠高增速和高負債形成的粗放外延式增長的難度已越來越大,“我們只能向內去尋找經營的確定性,這個確定性的主要表達就是ROIC——投入資本回報率,未來,我們必須追求在合理增速和負債下的優秀ROIC表現”。她還坦言,中南置地存在盈利能力和產品能力兩大短板。

 

中期業績會上,陳昱含再次強調,年初提出“用確定性穿越新常態”的戰略主張必須更深化、更落地,盡快實現高質量轉型發展。

 

顯然,陳昱含希望逐漸通過降低財務杠桿,轉變為利潤平衡型房企。在業內看來,對于未來,陳昱含或已做好準備,一方面確定發展重點,另一方面發現問題,進而解決問題,一攻一守之間,確定了其執權之后的經營策略。

 

截至11月底,中南建設房地產業務方面,累計合同銷售金額1950.8億元,同比增長14.1%;累計銷售面積1463.7萬平方米,同比增長9%。

 

值得一提的是,12月7日,中南建設發布公告,擬以3005萬元向公司董事、副總經理陳昱含控制的南通朗達商業管理有限公司轉讓公司持有的南通中南商業發展有限公司100%股權。此舉意味著中南建設將剝離中南商業。

 

不過,從中南建設這個上市平臺剝離后,中南商業能否在商業地產領域走出一番天地,仍待時間驗證。在業內看來,在市場競爭越發激烈的現狀下,如何守正出新,或將是陳昱含在房地產下半場取得突破的關鍵。

 

陳弘倪:內部革新,上市開啟新征程

 

今年11月18日,祥生控股正式在港交所掛牌上市,陳國祥與陳弘倪共同敲響了那面鑼鼓——父子二人舉起手在空中緊緊相握。在業內看來,這是一場權力的交接,祥生已進入了“陳弘倪時間”。

 

作為最后一個登陸資本市場的TOP30千億房企,祥生只用了168天就順利完成上市。在業內看來,這歸根于其高速增長的銷售額,2017年-2019年,祥生實現了簽約銷售金額從619.64億元到1174.7億元的跨越。

 

在完成千億規模的基礎上,2019年-2020年,祥生先后完成了“更新換代”“遷都上!薄案劢凰鲜小钡壤锍瘫录,在這其中,陳弘倪功不可沒。

 

跟很多“地產二代”相似,陳弘倪上任接班,似乎一切都是按部就班。公開資料顯示,1983年出生的陳弘倪,自2012年10月加入祥生,擔任祥生實業集團酒店管理公司總經理,負責酒店的整體運營;2014年,擔任祥生“大本營”諸暨城市分公司董事長,負責諸暨市內各項目公司管理及運營;2017年,擔任祥生地產執行總裁,協助總裁進行祥生地產的整體業務管理。從酒店運營到“大本營”董事長,再到地產執行總裁,陳國祥給予了陳弘倪足夠的耐心,讓其慢慢成長。

 

2019年3月,陳國祥就將祥生的交接棒傳給了陳弘倪。彼時,陳弘倪由地產集團的執行總裁升職為總裁,陳國祥的女兒陳雪宜則擔任地產集團總裁助理兼任祥生實業集團執行董事。陳雪宜雖在祥生已工作一段時間,但頗為低調,公開場合露面并不多。而這兩份人事變動,也被外界視為祥生二代逐漸接班的明顯信號,祥生也正式進入新時代。

 

陳弘倪正式掌權后,開始在內部進行升級迭代。首先是在戰略布局上,祥生開啟了真正意義上的全國化布局,成立四大區域平臺,三大城市公司。另一個變化是隨著規模逐漸增大,祥生從多家大型房企“挖”來職業經理人,由此“去家族化”。而隨著更多年輕職業經理人的加入,祥生組織架構也有所調整,形成“總部-區域公司-事業部”的2.5級架構,核心目的是通過一定的分權進一步扁平化管理。

 

在此基礎上,2020年5月21日,陳弘倪獲委任為執行董事兼行政總裁,負責統籌集團整體業務管理及物業項目運營。僅十多天后的6月3日,祥生控股申請港交所上市。

 

不過,上市并不是終點,而是一個節點,面對未來,祥生仍然要向資本市場講好自己的“故事”。如何帶領祥生在跨越千億之后降低負債率,走向更高的目標,是擺在陳弘倪面前必須面臨的一個新課題。

 

王曉松:不為排名,減速“剎車”


與其他“地產二代”順其自然的接班不同,去年7月王曉松接任新城控股集團董事長,帶著臨危受命的意味,被業內看來,是地產“后浪”的另一種非典型性接班。


王曉松上任后,展開一系列自救動作,包括為優化公司資產負債結構而接連出售21個項目,采取較審慎的土地投資策略,直到11月才逐步恢復拿地節奏等。

 

2020年,王曉松在“規!焙汀鞍踩敝g,選擇了后者,為這家近年來迅猛沖規模的房企減速剎車。

 

這一年,王曉松為新城控股定下了2500億的銷售目標,較2019年減少200億。在2019年業績會上,王曉松稱,2015年-2019年為增量年,2020年后將重心轉為提質,“未來,新城希望行業排名穩定在第十名左右,不會為了排名而排名!

 

今年前三季度,新城控股實現營業收入700.91億元,同比增長137.11%;歸屬于上市公司股東的凈利潤47.36億元,同比增長26.91%;扣非凈利潤42.7億元,同比增長39.21%。

 

在銷售方面,截至11月底,新城控股累計合同銷售金額約2199.08億元,累計銷售面積約2029萬平方米。至11月底,新城控股完成全年銷售目標的87.96%,如果要完成年度目標,新城控股12月份還需要加把勁,至少“搶收”300.92億元的銷售金額。

 

新城的業務是住宅和商業雙輪驅動,在王曉松的規劃中,新城未來的收益和利潤或主要來自于商業運營。不過,在業內看來,新城控股打造的吾悅廣場綜合體模式,其租售比遠不及持續上升的融資成本,這可能給新城控股下一階段的發展帶來一定的風險。

 

可以說,下一階段,規模和安全如何平衡,仍是擺在王曉松面前需要面對的一大挑戰。

 

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 趙琳